2021年，房租变天了！“房租不炒”也来了！【每周地产评论】

2021年，房租市场变天了！“房住不炒”之后，“房租不炒”也来了！

2月2日，北京、深圳住房租赁资金监管的通知或征求意见。北京市住建委、北京银保监局等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称通知），明确长租公寓类企业监管措施。

北京市五部门通知要求，银行、小贷不得将“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳市要求租金纳入监管专户，“租金贷”直接拨给租客。

北京住建委称，限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金，收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。

该通知要求，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

对于租金，北京市要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。

据媒体报道，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。

2月1日，深圳市住房和建设局发布关于公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（征求意见稿）意见的通告。该《若干措施》从增加租赁住房供应、加大住房租赁支持力度、建立城中村住房规模化租赁改造工作机制、完善房屋基础信息和租赁合同管理、规范行业主体及其租赁行为、强化保障措施等六个方面提出二十四条措施。

与此同时，深圳官方称，近期，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业采取“高进低出”“长收短付”“租赁贷”等高风险经营模式的案例屡见不鲜，给市场带来极大风险。为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，按照省、市领导有关规范住房租赁企业经营的批示指示要求，深圳市住房和建设局牵头起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》在我市房地产市场健康发展长效机制及住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）等政策的基础上，结合我市实际，以问题为导向，从建立银行专户制度、实行租赁资金监管、规范住房租金消费贷款、加强监督管理四个方面作出规定。

在租赁资金专户方面，住房租赁企业须在市内确立唯一住房租赁资金专用账户，用于收取其经营下所有承租人押金及租金。无论住房租赁企业开立多少个银行账户，其在经营期间都应使用该唯一专户向各承租人收取押金和租金。

在租赁资金监管方面，通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

在规范住房租金消费贷款方面，明确金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。

该征求意见稿指出，建立多部门的联合监管机制，住建部门主要对存在高风险经营模式的企业及其专户进行监督，政法部门主要组织网格人员开展高风险企业排查和对承租人进行风险提示，银保监及金融监管部门主要对存在违法违规行为的银行业金融机构、小额贷款公司进行依法查处，网信部门主要对违法违规发布住房租赁信息的行为进行监督和查处，公安部门主要对住房租赁活动中的违法犯罪行为依法进行打击。

值得一提是，中央经济工作会议除重申“房住不炒”外，特别提出“要解决好大城市住房突出问题”。这个“大城市住房突出问题”，除了住房之外，还有租房，这也是2021年重大信号！

其实，一线城市除了北京、深圳外，上海近日也宣布坚持“房住不炒”，持续完善“租购并举”的住房制度，加快租赁房建设，截至去年底全市共推出租赁住房用地152幅，11万套开工在建。今年将形成5.3万套租赁房供应，公租房计划新增8000套，公租房拆套合租和宿舍型房源，预计提供1万张床位，多渠道提升市民居住品质。

综合言之，回顾2020年，长租公寓、租赁市场频频爆雷，给住房租赁市场敲响了警钟。我在上周每周地产评论指出中央会议上还有一句话：“强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展”，值得而房地产领域警惕！如果说，“炒房”背后，正是土地自然垄断+购房资格垄断+信息垄断+资本无序扩张的典型结合，那么，住房租赁市场的金融化的“爆雷”，也是十足的“资本无序扩张”。

2021央行银保监会宣布：把房贷集中管起来！房租的钱也要集中管起来了！笔者欢迎政府把这“资金池”管起来，将“租金贷”直接拨给租客，唯此才可以做到“房租不炒”，住房租赁市场秩序才可以稳定下来！

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